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一個時代的終結(jié)。
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學(xué)區(qū)房大跌
學(xué)區(qū)房，終究還是破防了。
爆炸性消息首先來自上海。上海朱家灘小區(qū)，對應(yīng)的學(xué)校是浦東新區(qū)頂級名校明珠小學(xué)，根據(jù)媒體報道，該小區(qū)今年的房價一路滑落——
3月份，均價跌到10萬/㎡；
9月份，掛牌價跌到9萬/㎡；
11月底，有房東直接把掛牌價降到了7.8萬/㎡……
這啥概念呢？要知道2021年的時候，該小區(qū)的房價最高漲到15萬/㎡，按現(xiàn)在的掛牌價，這是跌了48%，差不多砍了一半！
換句話說，如果你在兩年前花800萬買了一套，到現(xiàn)在已經(jīng)跌沒380多萬。
這不是個例。縱觀上海的學(xué)區(qū)房，如今都在暴跌——楊浦密云小區(qū)學(xué)區(qū)房，從近15萬跌到8萬多；梅園新村學(xué)區(qū)房，從20萬跌到9萬多……
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不止上海，其他一線城市學(xué)區(qū)房的遭遇也差不多。
深圳，四大名校的學(xué)區(qū)房都在跌。深圳中學(xué)的學(xué)區(qū)房，最高跌幅達到了29%。深圳實驗的學(xué)區(qū)房，更是跌去30%-45%。一個叫長城花園的小區(qū)，2021年價格將近17萬，現(xiàn)在降到9萬多，跌幅達43%。
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北京，“中關(guān)村三小”學(xué)區(qū)房萬柳蜂鳥家園小區(qū)，此前賣到22萬一平，如今成交單價不到12萬。
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廣州，根據(jù)“在灣區(qū)”的梳理，在名校遍地的越秀區(qū)，28個二手小區(qū)，超80%都跌了，跌幅最高超30%。對口東風(fēng)東路小學(xué)的錦城花園、君匯世家，分別跌了28%和18%。
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一線城市都如此，其他城市更不用多說——
杭州，幾個重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房降幅基本都在15%以上；
蘇州，姑蘇區(qū)老牌學(xué)區(qū)房，整體價格下跌已超過34%；
合肥，有學(xué)區(qū)房跌幅接近50%；
武漢，很多學(xué)區(qū)房已經(jīng)跌到不直接顯示成交價，怕太難看了……
學(xué)區(qū)房，中國樓市金字塔尖的王者，終于也要走下神壇了。
2
“瘋狂”的學(xué)區(qū)房
學(xué)區(qū)房一度是買房人心中的信仰。
2013年3月，北京海淀區(qū)華清嘉園，一間37平方米的房子叫價350萬，每平米逼近10萬。由于價格實在駭人，這個地方被稱為“宇宙中心”。
但僅僅3個月之后，這個記錄就被打破了。東城區(qū)景山東街，一個400平方米的四合院，報價1.3億元，每平米32.5萬。
由于報價過高，這兩套房源很快就被下架了。但從它們這里，絕大多數(shù)人第一次聽到這樣一個概念：學(xué)區(qū)房。
不只在北京，全國各大城市，凡是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，都賣成了“奢侈品”。
在深圳，華強北有個學(xué)區(qū)盤叫閣林網(wǎng)苑，一套44.58㎡的房子，2020年4月賣出時成交價632萬，每平14萬，上一年同期的成交單價是10萬。換算一下，一年時間，房東每天躺賺5000塊，買房人則要多掏近180萬。
2019年，南京出了一套“迷你”學(xué)區(qū)房，13㎡大的房間內(nèi)，只夠放一張床、一張桌子。但因為總價低，房東報價168萬，看房人排到了門口。更魔幻的是，這是一套“瓦房”，房齡已經(jīng)39年。
這個“破房子”跑火的原因，在于它屬于南京市瑯琊路小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍。瑯琊路小學(xué)是南京最有名的三所小學(xué)之一。
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這種現(xiàn)實背后，是學(xué)區(qū)房巨大的魔力。
《中國教育報》曾公布的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中，京籍學(xué)生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生。
一邊是16萬人的潛在需求，一邊是5000個優(yōu)質(zhì)學(xué)位名額，而學(xué)區(qū)房，就是通往名校的那張船票。
再往深處看，學(xué)區(qū)房的火爆根源于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺與不平等。
看一組數(shù)據(jù)：2019年大學(xué)本科錄取率，河南考生108.4萬，本科批次錄取36萬，率取率是33.2%，廣東、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肅這一數(shù)據(jù)在35%-43%之間。而北京是68.9%！
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這意味著，同樣參加高考，北京的孩子10個里頭7個上本科，河南是3.3個。
在絕大部分城市，重點高中的升學(xué)率都遠遠高于普通高中，而能否進入重點高中，取決于能否進入重點初中乃至重點小學(xué)。而初中小學(xué)都是免試入學(xué)，能否上全憑劃片或者搖號。
最后的焦點，就落到了那套決定命運的學(xué)區(qū)房上。哪怕再不濟，孩子不是讀書的那塊料，學(xué)區(qū)房也是市場上的“硬通貨”，轉(zhuǎn)手一賣也能賺上一筆。
在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下，學(xué)區(qū)房就這樣走上了狂歡的巔峰。
3
學(xué)區(qū)房的宿命
學(xué)區(qū)房如今的暴跌，讓很多高位接盤的人感到意外和難以接受，但很多跡象其實早已浮現(xiàn)。
從短期來看，2021下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行。買漲不買跌的情況，同樣適用于學(xué)區(qū)房。想買的人少，想賣的人多，必然形成價格踩踏。
從中期看，學(xué)區(qū)房的邏輯在變。學(xué)區(qū)房的調(diào)控，前幾年就開始了。2021年的時候，高層會議明確提出——
增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。
在這之后，廣州、成都、石家莊、南京等多地將學(xué)區(qū)房的整頓作為重點。
在上海，自2021年起，上海市委屬試驗示范性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區(qū)和學(xué)校。
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在深圳，官方提出“全區(qū)試點大學(xué)區(qū)制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學(xué)校，納入到大學(xué)區(qū)招生學(xué)校中，狙擊高價學(xué)位房。
這兩年，更多的城市也在跟進。教師輪崗制度、叫停寒暑假輔導(dǎo)班、嚴(yán)控在線教育，甚至試點啟動小學(xué)生暑期托管服務(wù)……這些，都是改革的一個個小步伐。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源不再和房子強關(guān)聯(lián)，學(xué)區(qū)房自然就降溫了。
從更長的維度看，學(xué)區(qū)房的價值基礎(chǔ)也在逐漸動搖。
2016年全國出生人口達到高峰以后，新生兒數(shù)量就一直在跌，2022年全國出生人口更是跌到了1000萬以下，與幾年前相比幾近腰斬。
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另一個數(shù)據(jù)也在說明這個趨勢。教育部官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所。同年，在中國“人口第一大縣”安徽臨泉縣，50家幼兒園被關(guān)停。不止幼兒園，2022年全國的小學(xué)也比上年減少5162所。
學(xué)生都少了，學(xué)區(qū)房的需求自然下降，價值也隨之下降。
學(xué)區(qū)房概念的真正興起，是在2006年《義務(wù)教育法》頒布、“就近入學(xué)”被強調(diào)之后。后來的“小升初”直升制度，更是把“學(xué)區(qū)房”推上了神壇。
回看這十幾年，學(xué)區(qū)房誕生了太多的魔幻。有人哪怕是耗資千萬、傾家蕩產(chǎn)也在所不惜；有人組建孟母群、自辦奧賽班，自覺成了房價的“保衛(wèi)者”；還有人調(diào)動巨量資金大手筆囤入學(xué)區(qū)房，捂一段時間又轉(zhuǎn)手賣給需要的接盤俠，從中牟取暴利……
但如今，一切都已成往事。學(xué)區(qū)房也終將體會到那句話——
時代拋棄你的時候，連聲再見都不會有。
